不動産を売却した際に確定申告が必要なケースとは？

不動産人気の高い千葉エリアでは、住宅の売買が盛んです。千葉の持ち家を不動産買取業者に売却して、その代金を原資に住み替えを行う人も少なくありません。ただ、資金計画を立てる時は売却時に支払うべき税金の分も見込んでおく必要があります。税金の額は確定申告に基づいて決められますが、税金がかからない場合は申告も不要です。

売却によって得た利益は課税対象になる

住宅などの不動産物件を不動産買取業者に売却した際の対価は、所有権を他者に譲渡することから譲渡所得と呼ばれます。そしてこの譲渡所得は所得税の対象となります。しかしあらゆる売却代金に課税されるわけではなく、一定の条件に該当した場合のみです。その条件に該当した時は、確定申告によって税額を決める必要があります。

では、確定申告が必要になるのはどのような場合かというと「売却によって利益が生じた場合」です。簡単にいえば、買った時の価格よりも高く売れれば、その差額を利益と見なされて納税義務が生じることとなります。

わが国の住宅市場においては新築住宅の価値が最も高く、築年数が経過するにつれて資産価値が下がっていくのが通例ですが、千葉でも特に人気の高いエリアにある物件や立地の非常に優れた物件などは、不動産買取業者もかなりの高値で買ってくれます。その金額が、時には購入時よりも高くなることがあるのです。

売却益の計算時には諸費用の控除が認められる

不動産売却時に売却益が出た時は確定申告が必要になりますが、ここで注意が必要なのは「利益が生じたかどうかの判定基準は購入代金と売却代金の差額だけではない」ことです。

他の所得税の場合と同様、一定の経費を控除することが認められています。経費として認められる費用は多岐にわたりますが、基本的な考え方は物件の売買に関連して必然的に発生したものとなります。

具体的には、購入時に支払った仲介手数料や登記・測量に要した費用、印紙税などがこれに該当します。売却時についても、不動産買取業者を利用した時は仲介手数料は発生しませんが、その他の費用は同様の取扱いとなります。

これらの経費を購入代金と売却代金の差額からさらに差し引いて算出された金額がプラスの時は、確定申告が必要になります。マイナスとなった時は、申告は不要です。 なお、親の代から住み続けているなどの理由でいくらで購入したか分からない時は、概算で金額を決められる特例があります。

申告は不要だが申告した方が良いケースもある

確定申告を行う必要があるのは不動産売却によって利益が生じた場合のみですが、利益が生じておらず、逆に損失が発生していても申告した方が得な場合もあります。それは、損益通算の制度を利用できる場合です。

不動産譲渡所得以外にも所得のある人が不動産を売却して損失が発生した場合、確定申告を行えば損益通算を適用することで課税額が減額されます。会社勤めをしていて給与所得のある人がマイホームを売却した場合などがこれに当たり、確定申告をすれば還付金が発生することがあります。

ただし、これには条件があります。1つは居住用の物件であること、もう1つは売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていることです。これに該当しない場合、たとえば投資用の物件を売却した場合や所有期間が5年以下の場合はこの制度は適用されません。しかし、さらに他の不動産を所有していて、その売却によって利益が生じていたときは、その範囲内で損益通算を行うことは可能です。

不動産を売却した際に利益が生じた時は確定申告が必要になりますが、購入代金と売却代金の差額がプラスでも、諸費用を控除した結果マイナスになれば課税されないので申告は不要です。ただし他に所得がある時は、申告した方が得をすることもあります。千葉の不動産買取業者の中には申告手続きについてアドバイスしてくれるところもあるので、売却時に訊ねてみるのも1つの手です。

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