不動産売却における長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いとは？

不動産関係の専門用語は難解なものが多いですよね。譲渡取得税は、長期譲渡所得と短期譲渡所得のどちらかに分類してから税額を計算していきます。問題なのは、売却しようとする不動産がどちらに該当するのかという点です。そこで、今回の記事では、長期と短期の違いと各譲渡取得税の計算方法を紹介します。しっかりチェックしておきましょう。

不動産売却のおける長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いとは？

不動産売却における長期譲渡所得と短期譲渡所得は、税率が大きく異なります。その差は、おおよそ２倍！長期譲渡所得より短期譲渡所得の方が高い設定です。差が大きいので、間違った認識のままにしておくのは非常に危険！予想以上の高額になる可能性もあります。

■長期譲渡所得

長期譲渡所得の場合は、所得税が15.315％、住民税が5％の税率が課せられます。つまり、全体の譲渡所得に課せられる税率は20.315％です。約20％というだけでも高いというイメージがありますが、短期譲渡所得になるとさらに驚きの税率になってしまいます。

■短期譲渡所得

短期譲渡所得の税率は、長期譲渡所得の2倍弱というかなり高い税率が課せられます。正確な税率は、所得税が30.63％、住民税が9％、譲渡所得は合計で39.63％です。約40％という税率は少し驚きですよね。なぜこんなに高いのかと、転売を抑制するためです。不動産を短期の内に次々と転売することで利益を得ようとする取引抑制を目的としています。

不動産の所有期間の調べ方

長期か、短期化については、5年を目途に判断します。所有期間が5年以内の時は短期、5年以上になると長期譲渡所得です。ここで気をつけてほしいのが、所有期間の始まりとなる起算日です。起算日については、どこでもいいというわけではないので注意しましょう。起算日は原則不動産を取得した日、つまり資産引渡日から所有期間をカウントしていくことになります。

ただし、売買契約によっては契約締結日になるなど、起算日は状況で異なります。たとえば、相続の場合は前所有者の取得日が適用されるうえ、自営工事の場合は建築完了日、土地購入後の新築は引渡日と、各状況により起算日が変わります。売却する不動産がどれに当たるのかは、事前に確認しておきましょう。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の計算方法について学ぼう！

長期と短期のどちらもはじめに「譲渡所得＝譲渡時の収入－（取得費用＋譲渡費用」で計算していきます。その後、算出した譲渡所得を「譲渡所得×税率（長期：20.315％、短期：39.63％）」に当てはめて計算すれば各譲渡税を計算することが可能です。ただし、各費用（譲渡収入など）に含まれるものは定められているので注意が必要です。

■譲渡時の収入

売却時の代金、交換、代物弁済、固定資産税精算金が譲渡収入です。譲渡所得を計算する際は、忘れないようにしてください。

■取得費用

取得費用にはさまざまなものが含まれます。土地と建物の購入代金、仲介手数料、立退料、宅地造成費、取り壊し費用、さらには売買契約時の印紙代や登記費用や不動産取得税なども含まれます。

また、取得に関するトラブル時の費用も含まれます。たとえば、訴訟や和解の費用が該当します。ただし、建物については年数に応じて資産価値が減少していきます。購入代金から原価償却相当額を差し引くことを忘れないようにしましょう。差し引く際は、「購入代×0.9×償却率×経過年数」の計算式に当てはめて算出してください。

■譲渡費用

売却時に支払った仲介手数料、立退料、契約書の印紙代をはじめ、測量代、取り壊し費用、違約金、名義書換料や承諾料なども含まれます。また、修繕費といったわかりやすい費用については含まれないので、注意が必要です。修繕費以外にも、固定資産税、引越し費用、抵当権抹消登記費用などが含まれません。

不動産売却時の譲渡所得は、長期なのか短期なのかで大きく異なります。こういった違いを知らないまま売却すると、金銭的に大きい損害が出る可能性もあるので注意しましょう。不動産売却は、基本的に専門用語が多く、難しいと感じている人が多いと思います。不動産売却を実行する前に少し学んでおくことも大切です。

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