相続した不動産を売却するまでの流れとは？具体的な手順を把握しよう！

相続した不動産を売却するという機会は、滅多にあることではありません。そのため、何をすればよいのかサッパリわからない方も多くいるのではないかと思います。そこで、そんな人に向けて今回の記事では、相続した不動産を売却するまでの流れを解説します。この文章を読めば少しでも手順を把握できるので、ぜひご参考にしてください。

相続した不動産を売却するまでの流れを確認！

相続した不動産を売却するまでの流れは、大きく分けて（1）遺産分割協議、（2）相続登記、（3）不動産業者に売却という3つの流れに分けられます。ここではそれぞれの流れについて解説します。

■（1）遺産分割協議

始めに行うことが、「遺産分割協議」です。遺産分割協議とは、故人が残した不動産や土地、預貯金といった財産を相続人同士で、公平に分配するための話し合いを指します。ここでまとまった遺産の行先は「遺産分割協議書」という書類に書き残して証拠にする他、手順2つ目の「相続登記」手続きへの必要書類にもなります。ちなみに遺言書がある場合には、その内容に従う流れになるため、遺産分割協議を行う必要はありません。

■（2）相続登記

「相続登記」とは、不動産の所有権を自分の名義へと変更する手続きを指します。相続登記に期限はありませんが、この手続きがないと不動産の売却ができないこと点は覚えておきましょう。なお、相続登記手続きはかなり複雑かつ手間がかかるので、できれば弁護士や司法書士に依頼しておくと安心です。

■（3）不動産業者に売却を依頼する

ここでようやく不動産の売却手続きができます。基本的には不動産会社と媒介契約を結び、通常の不動産の売却手続きと同じ流れになります。ちなみに不動産経由で遺産分割協議書の作成や、相続登記を司法書士に手続き依頼することもできるので、こちらもおすすめです。そして不動産の売却後、得られた現金を遺産分割協議で話し合った通りに分割するまでが、一連の流れになります。なお、不動産の売却にはさまざまな税金が課せられます。どのような税金が課せられるかは、次の項目で解説します。

相続した不動産を売却する際にかかる税金

相続した不動産を売却する際にかかる税金は、登録免許税、印紙税、住民税に譲渡所得税、復興特別所得税の5つです。ちなみに譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た際にかかる税金のことで、不動産の所有期間によって税率が変化します。具体的には5年以下なら税率30％、5年超なら税率15％です。

ここで注意してほしいのが所有期間の数え方です。というのも、所有期間は売却日時でカウントされるのではなく、売却する年の1月1日時点でカウントされます。つまり、ある年の4月1日に買った家を5年後の5月1日に売却しても、所有期間は5年未満と判断されてしまうのです。ただし「相続した家が親の持ち家で、親が5年以上住んでいた」というケースならば、息子が両親の所有期間を引き継ぐことで、5年以上が適用されます。

相続した不動産を売却する際に気を付けるべき点

相続した不動産を売却する際には、まずは共有者全員の同意を得ておきましょう。なぜかといえば、不動産の売却には共有者の同意を得ることが民法により規定されていて、1人でも反対すれば売却できないからです。また、売却額の最低ラインも決めておけば、「勝手に安く売った」「もっと高く売れたのでは？」と後で揉める恐れも少なくなります。

他の注意点としてはスケジュールに余裕を持たせておくこと、業者選びはなるべく複数の業者に依頼することです。不動産の売却は順調に進んでも、6か月はかかるといわれています。それに売却がなかなか決まらなければ焦って安く売る「売り急ぎ」になりかねません。

そのため、時間は充分に確保しておくことが肝心です。業者選びも複数の業者に依頼しておけば、売却プランや仲介手数料の比較検討ができます。最後に売却が成立しても注意する点があります。それは何かといえば、建物に欠陥があった場合、売主が買主に対して負う瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）です。瑕疵担保責任トラブルを回避するには、不動産業者の専門家に依頼して、物件調査を念入りに行ってもらうとよいでしょう。

以上、相続した不動産を売却するまでの流れを解説しました。相続不動産の売却は初めての人には複雑で、何から手をつけてよいか検討もつかないでしょう。さらに相続人同士で分割金や、売却額を巡ってトラブルも起きやすいといわれています。こうしたトラブルに対処するためにも、1つずつしっかりと知識を身に付けていくことが大事です。

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