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ローンが残っている家は買取ってもらえない!?

公開日:2019/11/15  最終更新日:2019/11/01

両親との同居、転勤などでやっと手に入れたマイホームを売却しなければならないこともあると思います。その時に、住宅ローンが残っていたら売却ができるのかとても不安になってしまいますよね。

ここではローンが残った状態での売却は可能なのか?どのように手続きを行えばいいのかを紹介します。

まずは抵当権について知っておこう!

抵当権とは、家の購入で住宅ローンを組んだとき、借主が返済できない状態になった場合、その土地や建物を担保とすることができる権利です。自分の不動産に抵当権がついているかどうかは、登記簿謄本で確認することができます。

地方自治体の法務局に発行料を支払えば、だれでも確認が可能です。

抵当権がついたままでも売却することは可能ですが、ローン返済が滞ってしまうと、金融会社に家と土地を取り上げられてしまい、競売にかけられてしまいます。この場合、不動産の所有者が誰であろうと関係ないので新しい入居者に迷惑が掛かってしまいます。

売却すること自体は可能ですが、売れない可能性があるということを覚えておいてください。この抵当権を抹消することができれば、問題なく売却することができます。

全体的な流れも理解しておく

「ではどうすれば抵当権を抹消することができるのか?」

抵当権は自然に抹消されるわけではありません。通常の抵当権抹消手続きの流れは、抵当権設定契約書などの必要書類を準備し、管轄の法務局へ申請をします。

ローン未完済の場合でも、ローンがなくなれば抵当権抹消することができます。

まず、住宅ローンが残っている状態で抵当権を抹消するには?

・不動産を売却したお金と自己資産を使って返済する、通常売却

・金融会社に同意を得て不動産を売却する、任意売却

この2つの方法があります。

通常売却であれば、残りの住宅ローン以上の金額で不動産が売却できた場合、そのお金を使って返済することができます。売却した金額が残りのローン金額を下回った場合でも、残りの金額を自己資産で返却すれば抵当権は抹消できます。

売却金がローン残高を下回り、自己資産での支払いが難しい場合には、金融会社に同意を得て任意売却をすることが可能です。この場合は、通常売却とほとんど同じです。売却金で足りなかった分を通常通りに返済していきます。

この2つの方法を利用してもローン返済ができない場合は、抵当権を抹消することができません。ローン返済が滞ってしまい、抵当権の行使により不動産が競売に掛けられ、強制退去させられてしまいます。

ですが、家の買い替えのための売却であれば、買い替えローンを新たに契約し、ローン返済に充てることができます。ただし、借入額が大きくなる分、審査も返済も厳しくなってしまうので、返却できるかどうかをしっかりと見極めることが重要です。

やむを得ない状況で売却をしなければならない場合には、このような流れで抵当権を抹消することができます。ですが、売却金がローン残高よりも高くなることは滅多にありません。

ローン完済のための資金を十分に準備しておくことが重要ですね。

まとめ

いかがでしたか?このように抵当権を抹消することができれば、ローンが残っている場合でも売却することが可能です。ほとんどの物件には抵当権がついています。通常売却や任意売却を行えば、デメリットも少なくローン完済・抵当権の抹消を行うことができます。

競売に掛けられてしまうと、返済方法の交渉の余地もなく、高額なローン残高を支払わなければいけなくなってしまいます。

競売は所有者の意志に関係なく行われてしまうので、ローン返済が残っていて手放さなければいけなくなったときには必ず通常売却または任意売却の手続きを行ってください。

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