認知症を発症した親の不動産は売却可能？後見制度の利用方法もあわせて解説

日本は高齢化が深刻な問題となっており、高齢の親の介護や相続などの問題を抱えている方が年々増加しています。なかでも、認知症になった親の不動産をどのように売却すべきかわからず、頭を抱えている方もいるでしょう。そこで本記事では、認知症になった親の不動産売却が可能か、後見制度の仕組みやメリットをあわせて解説します。

認知症を発症すると不動産売却できなくなる

認知症は高齢者にとって深刻な問題であり、症状が進行すると日常生活にさまざまな制約が生じます。

まず、日常生活だけでなく、所有している不動産についても問題が発生します。というのも、認知症は判断力や決断力が低下するため、、契約書の読解や交渉、買い手とのコミュニケーションなど、複雑な手続きが必要となる不動産売却が困難になるからです。さらに、認知症によって記憶力や認識能力が低下すると、不動産売却を進められない、手続き中にトラブルになるリスクが高まります。

そのため、民法第3条2項には、「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。」と明記されており、法律行為にあたる不動産売却は認知症で記憶障害や実行機能障害があると判断されれば、手続きを行えなくなるのです。

代理で不動産売却は可能なのか

所有者が認知症であっても、所有者の家族であるなら手続きを進められるだろうと考えている方も多いのではないでしょうか。結論として、認知症を発症した方の不動産を、家族が代理で売却することは、一般的にはできないとされています。

家族であっても手続きを進められないのは、不動産売却の当事者は所有者本人であるというのが理由です。所有者が健康上何の問題もなく、正常は判断をできるなら問題ありませんが、認知症を発症した方は、判断力や認識能力の低下によって自己の利益を守ることがむずかしくなります。

そのような状態を利用し、所有者の同意を得ないまま手続きを進めたり、同意するための判断能力がない状態で第三者が手続きを進めたりするのを防ぐために、たとえ家族であっても代理で手続きを進めることができなくなっているのです。

法定後見制度を利用するメリットと利用方法

たとえ家族であっても、認知症の方が所有している不動産を代理で売却できないとなれば、利用予定のない不動産を持ち続けることになります。しかし、資金を工面したいなどの理由で、不動産を手放したい方もいるでしょう。その場合、後見人制度を利用する方法があります。

法定後見制度は、被後見人（認知症の親）の利益を保護するため、後見人（代理人）が意思決定や法的手続きを行う制度です。不動産の売却においては、被後見人の意思決定を代行し、後見人が代理で売却手続きを進めることができます。これにより、利益を守りつつ、不動産の売却を実現することが可能となります。

なお、法定後見制度は法的な仕組みであり、後見人の行動が法的に保護されるので、売却手続きにおいて法的な問題が生じるリスクを最小限に抑えることができるのも特徴です。法定後見制度は裁判所の選任を受ける必要がありますが、誰になってほしいかを本人が希望することも可能です。

ただし、親族間で意見が対立したり、未成年者や破産者で復権していない人であったりするとなれないケースもあります。その場合、裁判所の判断で候補者以外の人を選任することがあります。

なお、法定後見制度を活用するには、家庭さん番所に申し立てを行い、開始の審判を受けるなどの所定の手続きが必要であるほか、費用が発生します。一度審判を受けると取り消しができないので、不動産売却のためだけに審判を受け、その後の取り消すといった行為ができないので注意しましょう。

まとめ

親が認知症になった場合、たとえ家族であっても代理で不動産を売却することはできません。ただし、法定後見人制度を利用すれば、手続きを進めることができます。親の意志や考えを尊重して不動産を所有する、売却するといった手続きを進めるためにも、認知症になる前からきちんと話し合いをしておくことが重要です。また、認知症になったときを想定し、その場合はどのように対応するかなどを含めて話し合いを進めておくと、後見人制度を利用づべきかどうかもスムーズに判断できるでしょう。

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