築年数のボーダーライン

不動産の買取や売却してもらう際、当然評価の対象として「築年数」という項目が入ってきます。新築から何年が経過しているかは不動産物件の価値を決める上で重要な要素のひとつです。築年数はどのように物件の評価に影響してくるものなのでしょうか。

当然、安全に住める強度が保てる期間ということになるでしょう。平均的な年数は把握できることと思いますが、建てた時期によっても安全基準などは変わってくることもあるかと思われます。

要するに、個別に調べないと正確なところはわからないのが実際。そこでこのページでは、あくまで目安とはなってしまいますが、築年数における不動産物件の価値の違いをご紹介していきます。参考にしてみてください。

買値はどこをみて評価している？

不動産物件の買値はどこで評価されるんでしょう。当然、土地と建物、双方の合計で算出されます。

■不動産鑑定評価に拠ると…
【不動産鑑定評価】土地や建物等の不動産の合理的な価格を、不動産鑑定士が評価すること。以下3点の総合

①原価法
土地の造成・不動産の建築コスト（再調達原価）を割出し、経年による価値の低下を割引く（減価修正）を実行して求める

②取引事例比較法
売却する不動産と類似する不動産の過去の成約事例を複数選択し、平均坪単価（㎡）を算出。売却する不動産の広さと掛合わせる金額を基本とする。そこに土地の方角などを加味して求める

③収益還元法
不動産の収益性に着目。その不動産から将来的に生み出される価値を現在価値に割引いて求める

■土地の評価は公的な地価評価に左右される
地価公示、都道府県地価調査、路線価（相続税評価額）、固定資産税評価額などが評価の基本の根拠になります。それに立地の方角や住環境・利便性、土地の持っている制限や近隣の土地との関係などが加味されてくるでしょう

■その他のポイント
・一戸建ては建売のほうが評価が高くなる（万人向け）
・センスの良い外観・内装はプラス評価になる（作付家具や収納が優秀だと高評価）
・メンテナンスが適宜実行されている
・見た目新しさ

■築年数による劣化
これはつぎにくわしく述べたいと思います

以上のようなポイントがチェックされると考えてください。

築年数によってどれくらい買値は落ちる？

国土交通省の作成した『中古住宅流通、リフォーム市場の現状』の『中古戸建住宅の価格査定の例』によれば「住宅の市場価値は経年により減少」「戸建住宅の場合築後20年で価格はほぼゼロに」という結果が出ています。
→http://www.mlit.go.jp/common/000135252.pdf

しかし、2014年（平成26年3月）国土交通省は『中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針』を策定。傘下の公益財団法人・不動産流通近代化センターから『既存住宅価格査定マニュアル』の改訂が発表されました。
→http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000126.html

内容を要約すると「しっかりメンテナンスを実施している物件であれば査定にプラス評価を与える」ようにしたんです。いかにメンテナンスが重要かがわかりますね。

しかし「20年限界説」は依然として根強く、ひとつのめやすとして考えざるを得ない現状があります。一般的に築10年で新築価格と比べて建物の価値は半減。築15年で新築価格の約2割まで下落すると言われています。いずれにせよ売主は「早めの判断が吉」と言えるでしょう。

まとめ

いかがでしたか。築年数による評価の変動には大いに気を付ける必要がありますね。

しかし木造住宅の耐震基準は2000年に改正されています。ですから2000年6月1日以降に建築確認が行われた物件の場合、それ以前の物件に比べて耐震性能、つまり住宅強度への評価は高いでしょう。

そして房総スタイルのように「古民家に代表される古い家に対しても顧客のニーズに合致する場合は評価をする」という不動産業者も存在します。まずはそうした業者に相談してみるのもいいでしょう。

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