瑕疵のある不動産を売却する際に注意するべきポイントとは？

不動産の売却を考えている方は、「瑕疵担保責任」という言葉を見聞きしたことはないでしょうか。2020年4月の民法改正によって、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」という名称に変わりました。どちらにしても難しい言葉のように思えますが、売主にとってとても大切なことなので、変更になった点も含め、知識を深めておきましょう。

瑕疵担保責任とは？

そもそも「瑕疵」とは不動産の欠陥や不具合のことをいい、「瑕疵担保責任」とは売主が把握していなかった「隠れた瑕疵」があった場合、不動産の売却・引き渡し後であっても一定期間は売主がその責任を負わなくてはならないというものです。改正後の「契約不適合責任」では、隠れた瑕疵かどうか、つまり売主が把握していたかどうかは関係なく、契約書の記載と異なる状態で引き渡した場合、売主がその責任を負うとされています。

瑕疵の種類にはどんなものがある？

不動産における瑕疵の対象となるものには、次の４種類があります。改正後は「その不具合が契約書に記載されていたかどうか」が責任の所在を明らかにするポイントとなるので、しっかり確認しておきましょう。

■物理的瑕疵

建物や土地の物理的な問題、不具合のことをいいます。例としては、雨漏りやシロアリ被害、地盤沈下や土壌汚染などが挙げられます。

■法律的瑕疵

建築基準法や都市計画法、消防法など、土地や建物に関する法律に触れるような不具合や、不動産の使用が制限されていることを指します。都市計画区域の問題や建ぺい率オーバーの場合などが該当となります。

■心理的瑕疵

買主の心理的・精神的負担になるような可能性のあるものをいいます。具体的には、事故や火災、自殺や孤独死など、いわゆる事故物件の要因とされるものが挙げられます。

■環境的瑕疵

不動産そのものではなく、周辺環境の問題を指します。近くに火葬場や産業廃棄物処理場など、一般的に好まれない施設がある場合や、騒音や悪臭といった問題が該当します。

瑕疵のある不動産を売却する際に注意するべきポイント！

民法改正によって「契約不適合責任」となり、売主の責任は以前より重く広範囲になりました。トラブルにならないよう、売却に向けての事前対策を行っておくと安心です。

■契約書の内容を確認する

先述のように改正後は「契約書の記載」が重要になり、不具合がある場合はその内容をこと細かに明確に記載しておく必要があります。そのため、契約書の内容はこれまで以上に慎重に作成・見直しをしましょう。

同時に、建物設備の有無や不具合状況を記載する「付帯設備表」、設備以外の不具合について記載する「告知書」などもしっかりと作成することが重要になります。これらの書類は不動産会社が作成することがほとんどですが、売主自身もしっかりとチェックしておきましょう。

■住宅診断を行う

売却する物件は、不具合の有無や状態を確認するためにも、事前に住宅診断を行うのがおすすめです。専門家に判断してもらうことで、後から不具合が発覚するリスクを抑えられます。

■瑕疵保険に加入する

瑕疵担保保険とは、売却後の物件に不具合があった場合、その補修工事の費用を保険料によってカバーできる保険です。瑕疵トラブルが起きてしまった場合に備え、加入条件や保険料なども考慮したうえで、念のため加入しておくのもいいかもしれません。

法律や言葉など難しいことも多く敬遠しがちですが、不動産売却において「瑕疵担保責任」「契約不適合責任」の内容や注意するポイントを知っておくことは、余計なトラブルを防ぎ、納得できる売買契約を行うのにとても大きな意味を持っています。

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