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瑕疵(事故・訳あり)物件の買取・売却にお悩みの方

瑕疵物件というのをご存知でしょうか?「不動産取引において物理的・法律的な欠陥がある物件」です。4つのタイプが存在します。

 

 

 

 

■物理的瑕疵物件
物理的に重大な欠陥を土地や建物に抱える物件(土壌汚染や雨漏りなど)

■法的瑕疵物件
法令などによって自由な利用が阻害されているような物件(建築法違反など)

■環境的瑕疵物件
物件そのものに問題はないものの、取り巻く環境に問題がある物件(近隣に嫌悪施設があるなど)

■心理的瑕疵物件
物件で過去に起きたできごとで、通常一般人が嫌悪感を持つ物件(事故死・孤独死など)
不動産売買契約締結時に認識することができなかった瑕疵が一定期間内に見つかった場合、買主は契約の解除または損害賠償の請求をすることができるんです。これらの物件買取や売却はどうなるのか?どうすればいいのか?お困りの方はぜひ参考にしてください。

 

瑕疵(事故・訳あり)物件を売る際に生じる責任

瑕疵物件を売る際に生じる責任を「瑕疵担保責任」と言います。売主が売った物件に瑕疵があった場合、売主がその責任をもたなくてはならないということです。

不動産物件を売買するときは、不動産売買契約書には必ず瑕疵担保責任について書かれています。しかし、民法では瑕疵担保責任を追及できる期間は定められていないんです。

しかも、瑕疵があることを知らなくても買主が瑕疵を発見してから1年以内であれば売主に損害賠償を請求することができます。契約上の目的、つまり住むことができない場合には買主は契約解除ができるんです。

これでは売主が負う責任はあまりにも過大。そこで個人が売主の場合の売買契約では、売主が瑕疵担保責任を負う期間を2~3カ月程度に定めるケースがほとんどです。(ちなみに売主が不動産会社の場合は、宅地建物取引業法により瑕疵担保責任を負う期間を2年以上とします)。

そして買主が負担を負わなくて済むように、瑕疵担保責任に伴う負担が買主に生じた場合は保険や不動産会社の独自保証サービスによって保険金で支払われることになっています。

 

買取ってもらう際の注意点!

瑕疵物件を買取ってもらうとき、注意しなければならないのは「瑕疵物件を抱えて悩み、処分をあせる売主の心情につけ込んで、二束三文で買い叩こうという不動産物件買取業者がいること」。あまりにも低い買取金額を提示されたときは、はっきりと断る勇気が必要です。

そして売主側の注意点としては、心理的瑕疵のように「黙っていれば知られにくいことに関しても正直に話す」ことです。特に売買の場合、50年前の殺人事件に関して瑕疵担保責任が追及され、裁判所が瑕疵を認めた裁判事例も存在します。
https://www.mc-law.jp/fudousan/22259/

しかし、不動産買取業者に買取ってもらう場合は瑕疵担保責任の免責を条件としていることがほとんどなので、売主が責任を問われる心配はなくなります。これは大きな安心材料ですよね。

そして心理的瑕疵物件(事故物件)の場合、できるだけ早く処分することが重要。時間が経てば経つほどうわさは広まり、尾ひれが付いてしまうため、どんどん売りづらくなる恐れがあるからです。

この点からも事故物件の場合、時間のかかる売却よりもすみやかに成約する買取のほうが安心と言えるでしょう。

 

まとめ

瑕疵物件を抱える売主に忘れないでほしいのは「売れない不動産は無い」ということです。瑕疵を気にしないひとも世の中にはいます。

瑕疵があっても自信を持って売りに出してください。特に地域密着型で営業力に長けた不動産会社なら売れます。でも瑕疵担保責任が気になる方は買取のほうがおすすめです。

 

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