不動産売却における税金マニュアル

不動産の買取や売却をする際、税金がかかることをご存知でしたか？所得税や消費税などの税金があり、不動産の大きさや種類によっても金額が変わってきます。

税務上の規則によって細かく決まっていて、しかも毎年微妙に税率が変わることもあるため、非常にわかりにくく複雑。そして、「後で確認すればいい」とは思わないでください。じつは売渡すタイミングによって、税額が変化してしまうこともあるんです！

このように税金に関して、あらかじめ知っておかないと損をする場合も多いもの。ここでは買取・売却における税金について紹介していきますので、よく読んで事前に理解しておきましょう。

印紙税と登録免許税

まず、印紙税と登録免許税についてご説明します。

■印紙税
不動産取引の売買契約書などの課税文書を作成した場合に課税される国税
収入印紙を貼付して消印を行うことで納税となります。同一の課税文書を複数作成した場合には、1通ごとに収入印紙を貼付が必要です

■登録免許税
登記をする際に納める国税のこと。法務局が登記を変更する上での手数料のようなものです。所有権に関する内容ふたつを書換えます

・所有権移転登記と抵当権の記載の削除
・抵当権抹消登記

前者は買主負担。後者が売主負担となります。

これらは専門的な手続きが必要なので、ふつうは司法書士に代行してもらいます。したがって、その手数料である「司法書士手数料」も同時に発生します。

譲渡所得税

売主が所有している不動産物件を売って得た利益を「譲渡所得」と言います。不動産に限らず、株式、貴金属なども対象。これには所得税や住民税などの地方税がかかるので、総称して「譲渡所得税」と言います。

でもこれは税金の正式な名称ではありません。正しくは「所得税と住民税」。譲渡所得は給与・事業所得などとは切離して計算されます。これを「分離課税」と言います。

しかし、不動産には購入時の購入価格や付帯する費用がかかっているし、売却時にも費用がかかっています。それらを差引いて計算したものが譲渡所得です。

●収入金額（売却金額）-取得費（買ったときの金額＋費用）-譲渡費用（売ったときの費用＝譲渡所得

譲渡所得にかかる所得税と住民税は、所得に税率をかけて計算されますが、税率は当該の不動産を所有していた期間によって異なります。所有期間5年以下が「短期譲渡所得」、5年超が「長期譲渡所得」です。税率などはここで説明するとかなり複雑になりますので、不動産会社や税理士に相談してみてください。

そして、譲渡所得にかかる所得税や住民税には特例があります。

■マイホームの軽減税率の特例
長期譲渡所得について、所有期間が10年超えなら、譲渡所得のうち6000万円以下の部分については「マイホームの軽減税率の特例」が受けられる

■3000万円特別控除
譲渡所得のうち3000万円までは税金がかからない

■買換え特例
元の住宅を売却した価格よりも高い価格の住宅に買い替えた場合、譲渡所得への課税を次回の売却時まで繰り延べられる

■譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
売った住宅が買ったときより値下がりしていた場合なども所得税や住民税を減らす「損益通算」が可能になる

特例の適用には諸条件が必要ですので、そのあたりもくわしくは不動産会社や税理士に相談してみてください。

まとめ

いかがでしたか。不動産物件売却に関する税金について、ご理解いただけたでしょうか

特例や控除が適用される部分もありますので、できるだけ早いうちに税理士などに相談をされることをおすすめします。（そのときのためにあらかじめ疑問点をまとめておくと効率がいいですよ）。

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