瑕疵担保責任とは？不動産買取だと免責になるって本当？

都心への通勤・通学に便利である一方、豊かな自然にも恵まれている千葉は、不動産人気が高いエリアです。そんな千葉で住宅を売却する場合、注意したいのが瑕疵担保責任です。売買契約が成立した後にも売主が責任をもって対処しなければならないケースがあるので、正確な知識を身につけておく必要があります。

瑕疵担保責任とはどういうものか

瑕疵担保責任とは、不動産の売買において何らかの瑕疵が見つかった場合、修繕や賠償などを行わなければならない責任のことをいいます。瑕疵とはその対象物のキズや不具合などのことで、住宅であれば雨漏りやシロアリによる被害、土地であれば土壌汚染などがこれに該当します。

住宅は非常に大きな工作物であり、さまざまな資材や設備が組み合わさった複雑な構造をしています。そのため、引き渡し時に買主が不具合を完全にチェックすることはなかなか困難です。単純な話として、雨が降らなければ雨漏りするかどうかは分かりません。

こうしたことから、不動産取引に関する法律では、売買契約が成立し、物件の引き渡しが済んだ後でも、一定の要件に該当すれば売主側が責任を負うことが定められていて、損害賠償を請求されたり、場合によっては契約解除を求められたりすることとなります。つまり、売主側は「売った後のことは知りません」というわけにはいかないのです。

売主はどこまで責任を負うべきか

瑕疵担保責任が及ぶ範囲は広く、雨漏り等の物理的な瑕疵もあれば、目には見えないものもあります。目に見えない瑕疵とは、たとえば「建物が古く現在の建築基準法上では違法建築となり、そのまま住む分には構わないが改築できない」「過去に敷地内で殺人事件があった」などのケースを指します。

ただ、実際に責任が及ぶのは「隠れた瑕疵」であることが条件となります。たとえば住宅が雨漏りしていても、内覧の際に普通の注意力をもって観察すれば容易に発見できる場合や、雨漏り箇所が見つかりにくいところで発生していても事前にそのことを買主に告知した場合などは、いずれも買主が「承知のうえで購入した」と見なされるため、売主が責任を負うことはありません。

なお、2020年4月1日の法律改正によって、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」という呼び名に改められています。そして、瑕疵が隠れたものであったかどうかに関係なく、売主側の負うべき責任を規定し直しています。しかし同日以前に発生した不動産取引については、従来と変わらず先に述べた通りの規定が適用されます。

売主が責任を負わなくて良いケースとは

法律上の規定では、買主が瑕疵を発見してから1年間は、売主が欠陥の修復などの責任を負うとされています。ただし、売主と買主が合意すれば、特約によって一部を免責することが可能です。

よく見られるのは「瑕疵を発見してから」ではなく「物件を引き渡してから」に、1年間ではなく3か月間あるいは6か月間程度にそれぞれ改めるというケースです。 売主において瑕疵担保責任が免責されるケースはもう1つあります。

それは、不動産買取業者に売却する場合です。一般に、住宅等を売却する時は不動産仲介業者に買い手を探してもらう場合と、不動産買取業者に買い取ってもらう場合の2通りがあります。

このうち仲介であれば買い手は一般の消費者ですが、買取の場合は買い手になる不動産買取業者はプロフェッショナルであるため、引き渡し時に瑕疵を漏れなくチェックするのは自己責任とされます。そのため、不動産買取業者に売却した場合は、売主は瑕疵担保責任を免れることとなります。

瑕疵担保責任は、呼び名が契約不適合責任と改められた後でも、不動産買取業者が売却相手の場合は免責されるという点については変更がありません。「売却した後のことは気にせずに済ませたい」というのであれば、不動産のプロフェッショナルに買い取ってもらうのがおすすめです。千葉エリアには、瑕疵もきちんと査定したうえで、適正価格で不動産を買い取ってくれる専門業者が数多く存在します。

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