不動産買取の契約不適合責任とは？時効や免責を解説

不動産買取を依頼するとき、売主が買主に対して負うべき責任として契約不適合責任があります。もし、千葉に不動産を持つ人が、契約不適合責任を知らずに不動産買取を依頼すれば後になってトラブルになる可能性もあるので注意しなければいけません。知らないまま終わらないよう、契約不適合責任の内容や時効、免責について詳しく解説をします。

契約不適合責任とはどんな責任なのか

千葉に不動産を持っている人が不動産買取を依頼するとき、契約通りの品質や数量で買主に引き渡す責任を負います。もし、売主が買主に対して情報を隠し契約と違う点が出てきたとき売主が負担する責任が契約不適合責任です。雨の日でなければわからない雨漏りとか、基礎や柱がシロアリの被害にあっていることなどを隠していたときには、2020年4月に行われた民法改正以前なら瑕疵担保責任で、買主の責任が問われていました。

しかし、この契約不適合責任は瑕疵すなわち隠れた欠陥ではなくても、契約内容と少しでも異なれば該当します。では、売主の契約不適合責任を問われるとき、どうするべきかというといくつかの選択肢があります。

売主が補修・修繕をするか、買主が補修・修繕をしてかかった費用を売主に請求すれば契約通りの内容になります。契約不適合を通知しても対応されないときには、代金の減額を要求できます。それとは別に、契約通りにならなかったわけですから損害賠償を請求したり、契約の解除もできます。ただ契約の解除は、契約不適合の内容が軽い場合には認められません。

契約不適合責任の時効・免責はどうなっているのか

千葉で不動産買取をするときに、売主はいつまで契約不適合責任を負わなければいけないのかというと、民法にある消滅時効にある期間までです。消滅時効の起算点は、主観的と客観的で期間が異なります。

主観的というのは、権利を行使できるとわかった時点、つまり契約内容と違うことがわかったときです。主観的の場合では、権利を行使をせずに5年が経過すれば時効になります。

そして客観的だと権利が行使できる時点なので、物件の引き渡しが行われたときです。客観的では、10年間権利を行使しないと時効になります。

また除斥期間では、権利を行使するには契約不適合を知ってから1年以内に売主に通知をしなければいけないと定められています。そんな契約不適合責任ですが、不動産買取の契約に免責を特約で入れていれば、売主は欠陥が見つかっても責任を負うことはなくなります。ただ、その免責の特約も、契約不適合があることを知っていながら契約をしたときなどは無効になります。

契約不適合責任を踏まえた契約書

契約不適合責任に基づいて、補修や損害賠償請求をするときその範囲や金額などが明示されていないと売主と買主の争いは長引くことになります。トラブルを未然に防ぎたいならば、契約不適合責任を踏まえた契約書を作成しなければいけません。どのような契約書がいいのかというと、曖昧な部分を明確にすることです。

契約不適合責任で被害を被ったとき、直接的な被害は当然として、間接的な被害も含めるかどうかを書いておけば損害賠償の範囲が定まります。そして、損害賠償額はどのように計算をして、いくらを上限とするのかも決めておきましょう。

契約の解除は軽微でなければできますが、何を基準に軽微とするのかが揉めるポイントなので、ここもはっきりさせます。もちろん、売主と買主では意見の相違があるでしょうから、一方に有利な内容を提示されることもあります。そんなときには無理に契約を結ぶ必要はありません。そこから条件交渉をして、双方が納得できる内容を契約書にすればよい取引ができます。

千葉で不動産買取をするときに、契約書の内容通りに物件の引き渡しができないと売主が負うことになる契約不適合責任はとても重要なことです。もし契約不適合があったときにはどうなるのか、時効や免責についての民法の規定などを知っておけば、売主・買主どちらの立場になったとしても役立ちます。できたばかりの概念なので、充分に内容を理解していない不動産会社もあるようです。

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