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媒介契約の違いを理解しよう

公開日:2019/12/15  最終更新日:2019/12/09

不動産を売却するときに「媒介契約」が必要です。この媒介契約、初めて聞いたという方も多いのではないでしょうか?

まず媒介契約とは売り手と買い手の間に立って取引をするための契約です。「売り手の物件を不動産会社がどのように売り出します、売却が決まった時の報酬金額はこうなります。」といった内容を売り手に開示し、売り手と不動産会社、両方が承諾をすることで成立します。

この媒介契約には3種類あり、それぞれにメリット・デメリットが存在します。どれを選ぶべきなのか、この記事で少しでも知識をつけて不動産売却に役立ててみてください。

3種類の媒介契約

先ほどお伝えした通り、媒介契約には種類があります。3つそれぞれの特徴を見てみましょう。

■一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に媒介依頼ができる契約。不動産会社を通しての売却だけでなく、自分が見つけた買い手と、不動産会社を媒介せずに取引をすることも可能です。

指定流通機構への登録、業務状況の報告を行うかどうかも任意なので、売り手も不動産会社も自由に物件販売ができる契約です。また、物件の依頼状況を不動産会社に伝えるかどうか、「明示型」、「非明示型」を選ぶことができます。明示型を選択したほうが、不動産会社同士の競争率が上がるのでおすすめです。

このように一般媒介契約とは自由さが特徴の契約内容です。自由な反面、不動産会社側が「販売活動を行ってくれない」場合があります。

不動産会社は物件を販売した時に報酬が発生しますよね。複数の会社に同時に売却依頼を出している場合には、他社にその物件を取られてしまうかもしれません。

お金をかけて広告や営業をしたとしても、その物件を自社から売れなければタダ働きになってしまいます。

メリット

・複数の不動産会社が売り込みを行ってくれるので、買い手の目に触れやすい

・買い手を自分で見つけられる

デメリット

・不動産会社が売り込みに力を入れてくれない可能性がある

■専任媒介契約

1つの不動産会社だけに依頼をする契約。ですが、自分で探した買い手に販売するときに、不動産会社を媒介せずに取引することができる部分は、一般媒介契約と同じです。

指定流通機構への登録、業務状況の報告が義務となっているので「自分の物件がどのようにして売り出されているか」の把握ができます。

専任媒介契約を行った場合、自身と契約した1社の販売活動だけになってしまいます。一般媒介契約と違い、売り物件が人目に触れる機会が少ないから売れないのではないか?と思うかもしれませんが、実は反対なのです。

自社契約のみの不動産であれば、物件の売却報酬を必ず手に入れることができます。いかに上手に物件を販売するか、を考えて営業をしてもらえる可能性が高くなりますね。

また、不動産会社によっては手数料が割引されたり、様々な保証が付く場合もあります。ですが、利益を上げるために囲い込みをされてしまうこともあるので注意が必要です。

メリット

・手数料割引や保証サービスがつくことがある

・販売に力を入れてくれる

デメリット

・契約が1社のみなので囲い込みをされてしまう可能性がある

■専属専任媒介契約

契約内容は専任媒介契約とほとんど同じですが、専属専任媒介契約では自分で買い手を見つけて、直接取引することが禁止されています。その場合は、不動産会社を必ず媒介しなければなりません。

これらを踏まえて買取・売却を選ぶ!

不動産を手放すには、不動産会社に直接引き渡す買取と不動産会社を媒介して個人に販売する売却があります。では、どちらを選べば良いのでしょうか?

買取は不動産会社が直接買い取ってくれるのでリフォームなどの手間がかかりません。ほかにも瑕疵担保責任が免責になったり、不動産会社を媒介しないため、仲介手数料の支払いや媒介契約を結ぶ必要がないのがメリットです。

ただし、売値は相場よりもかなり安くなってしまうのがデメリットですね。

築年数が古くなってしまった家や個人ではなかなか買い手がつかないであろう物件におすすめの方法です。

では売却の場合はどうでしょう?不動産会社を媒介するため、仲介手数料などの諸経費かかってしまうことがデメリットですが、買取よりも高い価格で売却することが可能です。

相場価格と変わらない値段で売ることによって住み替えの資金にできたり、ローンの完済に充てることができます。

まとめ

いかがでしたでしょうか。媒介契約の種類、それぞれの特徴について理解が詳しくなったかと思います。

「今持っている不動産を高値で手放したい!」そうお考えの方には売却をおすすめします。その際は専任媒介契約のほうが確実に販売努力を行ってもらえますよ。

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