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ローンが残っている物件を不動産買取する際の注意点

公開日:2021/04/15  最終更新日:2021/03/31


通勤・通学に便利な首都圏エリアにありながら自然環境にも恵まれた千葉は住宅人気が高く、他の地域から千葉に越してくる人も含め、住み替えを目的とした住宅の売買は相当件数にのぼります。中には、ローンの返済が完了していない状態で売却されるケースもあります。ここでは、ローンが残っている物件を売りに出す基礎知識や注意点を解説しましょう。

返済中の家を売るには抵当権の抹消が必要

基本的に、住宅ローンが残っている物件をそのままの状態で売ることは極めて難しいでしょう。これは、不動産仲介業者に依頼して買い手を探す場合でも、不動産買取業者に直接売却しようとする場合でも同じです。金融機関で住宅ローンを利用する時は、該当する物件に対して必ず抵当権を設定します。

これは、万が一ローンが返済されなくなった場合に住宅を差し押さえ、競売に付すことで残債に充当するためです。そのため、抵当権が設定されたままの物件は常に差し押さえのリスクを抱えています。

リスクのある物件には、なかなか買い手がつきません。したがって、ローンが残っている物件を不動産買取業者に買い取ってもらうには、抵当権を抹消する必要があります。抹消する方法は、ローンの残債を一括返済して、貸借関係を清算することが考えられるでしょう。

住宅を売った資金でその住宅のローンを一括返済

住宅ローンの利用にともなって設定された抵当権を抹消するには、手もとにキャッシュを用意するか新たな借り入れを行うかして、残金を一括で支払う必要があります。このうち前者の方法では、預貯金が充分にある、換金が可能な他の資産を持っている場合では可能ですが、そうでなければ該当する物件の売却代金を返済に回すことになるでしょう。

この時、注意点が1つあります。それは、売却代金が残債を全額返済できる額に達しないケースがあることです。たとえば千葉の住宅を3,000万円で買う時に2,000万円のローンを利用し、そのうち500万円返したところで住み替えをしようとするとします(単純化するために利息は計算外とします)。

その時、住宅が1,500万円以上で売れれば問題ありませんが、もし売却額が1,200万円にしかならなかった場合、不足分の300万円は他の手段で調達しなければなりません。そのため、住み替えを行う際はまず不動産買取業者に物件を査定してもらい、どの程度の額で売れるかを考慮したうえで資金計画を立てることが重要でしょう。

買い替えローンを利用すれば自己資金が足りなくてもOK

ローン付きの物件を売るもう1つの方法は、買い替えローンを利用することです。買い替えローンは、新しく住む住宅の購入に必要な資金を借り入れる際に、以前の住宅にかかるローンの残債に充当する分も合わせて借り入れられるものです。

このシステムを利用すれば、以前の家が売れるか売れないかに関係なく新居の購入計画が進められ、手もとに充分なキャッシュがなくても住み替えが実現できます。経済情勢によっては、旧居に適用されていたのよりも低い金利で利用できる可能性もあります。

ただし、この方法にも注意すべき点があります。それは、新居の購入資金に旧居の残債が上乗せされるため、借入額が大きくなることです。その結果、たとえ低利で利用できたとしても返済総額が大きく膨らむ可能性があります。したがって、利用に際しては収入の状況やライフステージの変化を予測したうえで、充分返済可能な資金計画を立てる必要があるのです。

 

不動産買取を利用して住み替えを行う際は、ローンが残っていたとしても残債を一括返済して抵当権を抹消すれば現在の住宅を売却できます。ただし資金計画に無理があると将来の生活に支障をきたすおそれがあるため、注意が必要です。千葉の不動産買取業者の中には住み替えに関してアドバイスをしてくれるところもあるので、資金の調達方法について相談してみるのがおすすめです。

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