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賢く不動産を買い替えよう!節税のポイント

公開日:2020/08/15  最終更新日:2020/09/04

家などの不動産を売却して新しい新居を買う方は千葉県にも多くいます。ただ、多くの方が不動産買取をしてもらった時に発生する税金に悩まされているのも事実になります。不動産を売却すると、売れた金額に応じて税金を払わなくてはなりません。しかし、控除特例などの節税方法を知っていると賢く不動産を買い替えることができるようになります。

3,000万円特別控除について

千葉県でも、不動産買取してもらった時に譲渡所得から3,000万円を控除される特例を使うことができます。譲渡所得とは、家などを売却した時に出る利益のことをいい、不動産を売却した時にその利益が3,000万円以下の場合は、売却した利益に対しての所得税や住民税などの税金がかからなくなります。この3,000万円特別控除にはいくつかの適用条件があるので、条件をおさえておくことがポイントになります。

まずは、家に居住しなくなってから3年以内に売却することや、家を売却するまでの間でその他の不動産を利用して利益を出していないことが挙げられます。また、売却した年から遡った3年間で3,000万円特別控除を受けていないことや、不動産買取をした人が親戚関係にあたらないといったことも条件になります。

3,000万円特別控除を受けるためには、不動産買取をしてもらった次の年に確定申告をすることで適用してもらえますが、ここでポイントとなるのが、売却利益が3,000万円以下の場合も申請しないと、税金がかかることになるので、忘れずに申告することが大切になります。

特定居住用財産の買い替え特例について

不動産買取をしてもらった家を所有していた期間が10年以上の場合、またはその後一定期間内に新居を購入した場合は、譲渡所得に対する税金を繰り延べでき、この制度は特定居住用財産の買い替え特例と呼ばれ、千葉県でも利用できます。

この制度は、課税がされないのではなく、税金の支払いを繰り延べできる特例であると理解することがポイントとなり、次回以降に買い替えを行うと、その時に繰り延べた分の税金を一緒にして払う仕組みになります。繰り延べされる税金の金額は、新居にかかった購入費用によって違ってきます。

不動産買取してもらった金額と新居の購入金額が同じ金額であった場合や新居の購入金額の方が高かった場合は、課税金額はすべて繰り延べされますが、新居の購入金額の方が安い場合は差額分の税金を払う必要があります。また、特定居住用財産の買い替え特例は、3,000万円特別控除と併用できないので注意が必要です。

買取金額と買い替え金額に差があり赤字になる場合の特例

新居を購入した金額よりも、不動産買取をしてもらった金額の方が少なくて赤字になる場合も少なくありません。そうなると、売却して得た金額では残りのローンを払えない場合や、新居を購入するために再度ローンを組まなければならないケースも出てきます。

このような場合に適用される、居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除が千葉県でも利用できます。この制度を使うことで、赤字になった損失額とその他の所得を考慮して損益通算をできるようになります。損失通算は、不動産買取などで所得に損失が出た場合に、他の所得から損失額を差し引くことができる制度で、この損益通算を利用することで、損失が出た年の税金の対象となる所得は計算上低下するので、翌年の確定申告の際に納めすぎた所得税が一部返還されます。

この特例が適用されるには、いくつかの条件が必要になります。売却した不動産を5年以上所有していたことや、買取してもらった人が直系の親族関係にあたらないこと、売却した年の総所得が3,000万円以下であることなどが条件になります。

 

不動産買取をしてもらう時になるべく損失が出ないようにするためには、いくつかの節税できる特例を知っておくことが大切になります。特例を利用するには、確定申告など忘れずに申告しなければ適用されない場合があるので注意が必要です。節税のための特例や制度は、さまざまな種類があるので自分に合った制度をあらかじめ見つけておくことが、賢い不動産買い替えには重要なポイントになります。

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